Мы в социальных сетях:

Правила покупки Италия

Процедура покупки недвижимости в Италии очень проста. Ее основное правило — завершение сделки вовремя с соблюдением применяемого законодательства.

Этапы совершения сделки купли - продажи недвижимости:
1. Процесс покупки недвижимости начинается с подписания стандартного документа между покупателем и продавцом, необходимого для резервирования объекта недвижимости в пользу покупателя, что ограничивает продавца в продаже соответствующего объекта недвижимости другим лицам. Этот документ называется «Форма Резервирования» (purchase form). Он достаточно прост по своему содержанию и должен обязательно содержать следующую информацию: описание зарезервированного объекта недвижимости, стоимость, способ оплаты, срок резервирования. Что касается срока резервирования, то он обычно составляет от пятнадцати дней до трех недель. После подписания данного документа осуществляется внесение первоначального депозита, который является невозвратным и становится частью первого взноса по оплате недвижимости.
2. Второй этап позволяет гарантировать блокирование объекта недвижимости и снятие его с продажи до момента завершения сделки купли-продажи в пользу потенциального покупателя. Он заключается в подписании договора, который квалифицируется как «предварительный» в силу того, что по этому договору не переходят права на собственность. Предварительный договор, имеющий юридическую силу согласно итальянскому законодательству, представляет собой соглашение, в силу которого обе стороны обязуются выполнить определенные обязательства: продавец обязуется передать объект в соответствии с нормами строительства и без юридических обязательств; покупатель обязуется вовремя осуществить оплату стоимости объекта недвижимости согласно условиям, содержащимся в предварительном договоре. Поэтому к предварительному договору прилагаются технический паспорт объекта недвижимости, данные объекта, его местоположение, характеристики и спецификации, содержащие информацию о материалах, используемых в строительстве соответствующего объекта недвижимости, условия и сроки оплаты. В момент подписания предварительного договора осуществляется внесение покупателем суммы первого взноса по оплате объекта недвижимости.

3. После заключения предварительного договора покупатель имеет право осуществить осмотр объекта недвижимости, проверяя при этом соответствие состояния объекта с тем, что предусмотрено предварительным договором. В случае обнаружения расхождений с договором составляется протокол о проведении осмотра, в котором перечисляются все недочеты, подлежащие исправлению продавцом. Данный протокол должен быть составлен до нотариального подписания окончательного договора купли-продажи. Перед заключением окончательного договора купли-продажи покупатель обязан оформить codice fiscale (ИНН) в Итальянском Консульстве в России.
4. Окончательный этап — это нотариальное подписание окончательного договора купли-продажи, который представляет собой правовой титул собственности. Задача нотариуса состоит в том, чтобы организовать процедуру подписания окончательного договора купли - продажи и юридическую экспертизу всей необходимой документации к моменту подписания окончательного договора. Окончательный договор подписывается в присутствии нотариуса после того, как будут выполнены все обязательства со стороны покупателя и продавца.

Одновременно с подписанием окончательного договора происходит внесение заключительного платежа и оплата необходимых налогов. Право собственности на недвижимость переходит в момент нотариального подписания окончательного договора и вручения ключей. Этот момент является формальным принятием объекта недвижимости покупателем.
Сразу же после нотариального подписания договора, согласно итальянскому законодательству, покупателю выдается страховой полис в отношении объекта недвижимости на десятилетний срок. Предоставление страхового полиса является обязательным в соответствии с законом. Страховой полис предоставляется и оплачивается продавцом, что является частью его обязательств.

 
В Италии договор купли – продажи может быть подписан двумя способами:
1. Договор заключается и подписывается непосредственно Покупателем.
2. Договор подписывается по специальной доверенности (стоимость оформления доверенности – 600 евро). В первом случае Покупатель лично подписывает договор. Для иностранных граждан необходимо знание итальянского языка, в противном случае, в день подписания акта для заверки подлинности перевода должен присутствовать официально назначенный переводчик (стоимость данной услуги составляет от 800 евро). Лица, не могущие в силу каких-либо причин присутствовать лично при подписании окончательного нотариального договора, могут оформить в Итальянском Консульстве своей страны доверенность на имя юриста, который будет лично представлять клиента перед нотариусом на основании выданной ему доверенности и совершать все необходимые юридически значимые действия в пользу клиента. Это гарантирует, что договор будет заключен на законных основаниях и надлежащим образом защищен. Важность этой юридической услуги (представительство клиента юристом по доверенности) является очевидной, т.к. многие иностранные лица, приобретающие недвижимость в Италии, в силу тех или иных причин иногда не могут явиться к нотариусу для подписания окончательного нотариального договора в назначенный день. Окончательный нотариальный договор или доверенность, если таковая выдается юристу, должны быть переведены согласно законодательству на язык, который доступен и понятен Покупателю. После нотариального подписания окончательного договора производится его регистрация. Согласно законодательству объект недвижимости подлежит регистрации в кадастровом регистре. Этот процесс длится 2-3 недели, однако Покупатель вступает в права собственности в отношении соответствующего объекта недвижимости сразу же после нотариального подписания окончательного договора купли-продажи. За вышеуказанной процедурой следят нотариус и юрист, предоставляя Покупателю официальные копии всех требуемых законодательством документов.

Расходы при покупке недвижимости.
1) Оплата услуг юриста.
В ходе оформления недвижимости в собственность содействие юриста гарантирует полную осведомленность клиента в отношении применяемого законодательства, т.к. только юрист может предоставить всю необходимую информацию для успешного завершения процесса оформления сделки, а также провести исследование на предмет существования каких-либо непредвиденных обстоятельств (обременения или залоговые права) и найти решение проблемы. Юрист обладает необходимым юридическим опытом и профессиональной способностью для разъяснения всех прав и обязанностей сторон в отношении передачи правового титула на недвижимость путем объяснения значения предварительного договора купли-продажи недвижимости и других соглашений, в которые вступает клиент. Все это гарантирует защиту и полное соблюдение интересов и ожиданий клиента. Юрист отслеживает каждую часть процесса оформления недвижимости в собственность и выступает от лица клиента, представляя его интересы в Италии до, в момент и после заключения окончательного нотариального договора купли-продажи недвижимости, выполняя от лица клиента обязанности, проистекающие из права собственности на недвижимость в Италии. Стоимость юридических услуг, предусмотренная Итальянским законом (Указ 127/2004), составляет 1% от общей стоимости недвижимости, с минимальной ставкой 1.750,00 евро, не включая НДС, если это применимо.
 
2) Оплата Нотариуса.
Для обеспечения наивысшей степени безопасности и надежности при осуществлении купли-продажи дорогостоящих объектов недвижимости большинство развитых стран принимают законодательные меры по передаче обязанностей в отношении обеспечения безопасного исхода инвестирования специальному лицу - нотариусу. Нотариус — это бесспорно беспристрастное независимое лицо, являющееся значительным техническим экспертом. Нотариус, являясь посредником в отношениях между Покупателем и Продавцом, гарантирует соблюдение интересов обеих сторон в процессе передачи прав собственности на объект недвижимости, составляет окончательный нотариальный договор купли-продажи, который представляет собой правовой титул на объект недвижимости. В действительности нотариус — это государственный служащий и профессионал, который выполняет «государственные законодательные функции». Это означает, что государство назначает на должность нотариуса и вверяет ему особые полномочия, что позволяет последнему оформлять имеющие законную силу (аутентичные) документы за печатью (или государственные документы за печатью). Аутентичность означает юридическую надежность и достоверность юридического документа. Государство наделяет нотариуса полномочиями по составлению «аутентичных документов за печатью». Другими словами, нотариус придает составляемым им документам юридическую достоверность лишь в силу того, что государство уполномочило его на осуществление этой законодательной функции. Именно по этой причине нотариус находится под четким государственным контролем. Нотариус за оказание своих профессиональных услуг берет плату. Сумма оплаты зависит от вида оказываемой услуги, количества заинтересованных лиц, стоимости приобретаемого недвижимого объекта, наличия второго языка в акте. Стоимость услуг нотариуса приблизительно будет составлять 2% от стоимости недвижимости. Минимальный тариф нотариуса составляет 2500,00 Евро. Сумма, которую надлежит оплатить нотариусу, обычно сообщается покупателю Юридической фирмой, после того как фирма-Продавец называет нотариуса.
 
3) Оплата НДС.
В Италии НДС оплачивает покупатель недвижимости. Закон, по которому производится оплата НДС, - указ № 633/1972. Налог на добавленную стоимость в настоящий момент составляет 10% от кадастровой стоимости приобретаемого объекта. Есть случаи в итальянском законодательстве, когда НДС составляет различный процент, например, 21% - на престижное имущество; 4 % - для резидентов, которые будут непосредственно прописаны в данной квартире. Данная привилегия может быть использована, если недвижимый объект является их первой и единственной собственностью. При этом дом не должен относиться к категории “люкс”. НДС, как правило, не включен в цену, а указан как дополнительные расходы, так как это налоговый сбор и поэтому может изменяться, вне контроля продавца. Согласно упомянутому выше Указу, оплата НДС должна быть произведена продавцу недвижимости, который, в свою очередь, должен произвести данную оплату государству в сроки, установленные законом. НДС, таким образом, составляет часть стоимости имущества, поэтому может быть возращен в момент перепродажи собственности, когда в цену продажи может быть включена сумма, оплаченная как НДС.
 
4) Оплата комиссионного вознаграждения – 3% от стоимости. Оплата гонорара компании, которая осуществляла поиск объектов и организацию осмотра является стандартной практикой в Италии для всех покупателей в независимости от гражданства.
 
После покупки:
- налог на собственность 0,4 – 0,7%* от кадастровой стоимости, составляющей примерно половину его рыночной стоимости;
- такса за вывоз мусора – 50-100 евро в год;
- электричество и вода оплачиваются по счетчику, их стоимость отличается в отдельных регионах Италии;
- газ оплачивается по счетчику или входит в кондоминиальную таксу. Используются также газовые баллоны;
- такса кондоминиума применяется только в случае, если недвижимость является частью резиденциального комплекса и зависит от средней стоимости его обслуживания в год, от размера и наличия дополнительных удобств в комплексе.

Спец. предложения

Амфора студия
Св.Влас
24 500 евро
Авалон - 1 спальня
Солнечный берег
32 000 евро
Сий Гейт - 1 спальня
Св.Влас
36 500 евро
Орандж 2 - Продано
Св.Влас
0 евро
Жилой дом ул.Юг
Св.Влас
42 800 евро
Громадето, вторичка
Банско
39 500 евро
- евро
Очистить
ОТПРАВИТЬ ЗАПРОС НА ПОДБОРКУ АПАРТАМЕНТОВ ЗАДАТЬ ВОПРОС КОНСУЛЬТАНТУ ЗАПИСАТЬСЯ НА СЕМИНАР